Comprendre l'abordabilité

Vous pouvez facilement passer devant Elm Brook et le manquer. Le projet de logements Concord, MA, de 13 acres est niché le long d'un cul-de-sac sinueux. Une zone marécageuse, dense avec une croissance vineuse, entoure la majeure partie du développement, le bloquant des vues des voisins à l'est et à l'ouest. Au sud, Elm Brook jouxte un terrain non aménagé.

Il y a 12 maisons : des capes recouvertes de planches à clin, des salières et des coloniales à deux étages, toutes avec moins de 180 mètres carrés de surface habitable. Ce sont des unités unifamiliales sur de petits terrains aménagés en respectant le milieu naturel. Chacune de ces maisons modulaires de trois chambres a été conçue pour répondre aux normes énergétiques rigoureuses du centre de l'État de New York, puis expédiée au Massachusetts pour assemblage sur site.

Achevé il y a à peine trois ans, Elm Brook n'offre aucun indice de la résistance locale que Toby Kramer, SM '91, un consultant immobilier de Concord, et Peter Roth, MAR '85, SM '86, développeur du projet, ont rencontré en apportant le projet à la réalité. Les maisons d'Elm Brook semblent, eh bien, banales. Mais dans une communauté où les propriétés historiques chères abondent, ces maisons sont une denrée de plus en plus rare. Ils sont abordables.

L'abordabilité du logement est une question complexe. Pendant de nombreuses années, la sagesse conventionnelle a estimé qu'un ménage ne devrait pas consacrer plus de 30 pour cent de son revenu au logement. Mais ce point de vue n'aide pas les décideurs politiques à répondre aux besoins de la région. Il est beaucoup plus utile de bien comprendre la proximité d'une communauté avec les marchés du travail. Un logement abordable situé à 25 milles d'une concentration d'employeurs n'a pas la même valeur qu'un logement à moins de 10 milles. Les États et les collectivités ne peuvent développer des politiques de logement appropriées sans une définition tangible du problème à résoudre. Et cela signifie comprendre ce que signifie l'abordabilité. Grâce à sa nouvelle Housing Affordability Initiative (HAI), le Center for Real Estate du MIT aide le secteur du logement à le faire.

Que signifie abordable?
Traditionnellement, les ventes de logements ont été considérées comme un moteur économique. Mais dans le Massachusetts, les ventes de logements, à l'exception des copropriétés, ont stagné au printemps dernier. Et la population de la région diminue. Les chiffres du Census Bureau publiés en juin dernier ont montré qu'entre avril 2000 et juillet 2004, près de 20 000 personnes, soit 3,4% de la population de la ville, ont quitté Boston.

Bien qu'aucun facteur ne puisse expliquer cette tendance migratoire, le prix du logement - le coût médian d'une maison unifamiliale dans le Massachusetts approche les 400 000 $, selon la Massachusetts Association of Realtors - est certainement un problème majeur.

Au cours de la même période, davantage d'Américains se sont déplacés vers le Sud et l'Ouest, où se trouvent les 10 villes du pays à la croissance la plus rapide de plus de 100 000 habitants et où le logement est beaucoup plus abordable. Au cours des quatre années où Boston a diminué, la population de Gilbert, AZ, la ville à la croissance la plus rapide du pays au cours de cette période, a augmenté de près de 50 %. Pourtant, même cette croissance n'a pas fait grimper les prix des logements aux niveaux raréfiés de Boston.

La tendance à l'inabordabilité est d'une telle importance pour la région que le Center for Real Estate du MIT, créé il y a 22 ans, a lancé en 2004 un programme spécial appelé Housing Affordability Initiative. Son objectif est de mieux comprendre les enjeux qui contribuent au problème de l'abordabilité et, en clarifiant une image souvent floue, d'aider l'industrie immobilière à y remédier.

Cela signifie la recherche. En 2003, Henry Pollakowski, directeur de l'initiative, et ses collègues ont passé beaucoup de temps à discuter avec des professionnels de l'industrie pour savoir quelles recherches étaient en cours, quelles recherches devaient être effectuées et comment le centre pourrait aider à résoudre le problème de l'abordabilité. La première étape consistait à clarifier ce que l'abordabilité signifie réellement.

Il est presque impossible d'explorer des moyens de résoudre le problème si l'étendue du problème n'est pas claire, dit Pollakowski. La plupart de ce que nous faisons consiste à clarifier les faits. Nous essayons de créer une définition économiquement plus significative d'abordable qui est sensible aux nombreux types de ménages, qu'ils soient locataires ou propriétaires, et l'emplacement des unités abordables par rapport aux emplois.

Mark Baranski, SM '02, vice-président senior de l'Overland Development Group, qui a joué un rôle déterminant dans le développement de HAI, déclare : L'abordabilité est une question multidisciplinaire. Il n'y a pas de réponses simples, mais le MIT a traditionnellement été un lien où différentes disciplines interagissent. L'initiative, dit Baranski, représente une volonté d'inventer de nouvelles façons d'obtenir les réponses dont l'industrie a besoin.

Réfuter NIMBY
Pollakowski et ses collègues n'ont pas perdu de temps pour s'attaquer à leur mission. Au cours de la dernière année, ils ont produit des recherches qui changent déjà la façon dont les dirigeants municipaux, les professionnels de l'immobilier et les prêteurs envisagent l'abordabilité.

Le premier rapport de l'initiative, publié en avril, s'est attaqué à l'un des mythes les plus répandus auxquels les développeurs sont confrontés lorsqu'ils demandent l'approbation de projets - la crainte que les projets de logements abordables et à haute densité ne fassent baisser la valeur des logements unifamiliaux à proximité.

Pollakowski, David Ritchay, MCP ‘04, et Zoe Weinrobe, MCP ‘04, ont étudié les effets de sept projets de logements abordables dans six villes de la banlieue de Boston. Ils ont utilisé les données de 36 000 ventes de propriétés entre 1982 et 2003 pour comparer les valeurs des logements dans les zones touchées avec celles d'autres parties des mêmes villes.

Dans tous les cas, dit Pollakowski, les mouvements des prix des logements dans les zones d'impact ont simplement suivi ceux des zones de marché voisines. La publication de l'étude a été comme une petite explosion, attirant à la fois l'attention des médias et de l'industrie et soulignant la valeur que l'initiative peut apporter à la question du logement abordable.

Une étude de ce genre aurait pu nous être très utile, dit Kramer, qui s'est trop familiarisé avec le syndrome de pas dans ma cour en travaillant sur Elm Brook. Le projet a été retardé d'un an par les appels des voisins qui craignaient que cela ne fasse baisser la valeur de leurs propriétés. En fait, Elm Brook s'est avéré être une réussite en matière de logement abordable.

Les graines d'Elm Brook ont ​​été plantées en 1995 dans le cadre d'un changement de zonage lorsqu'une entreprise locale a proposé d'échanger les 13 acres sur lesquels les maisons sont construites contre d'autres propriétés à Concord. Cela a permis à la ville de créer un complexe de logements tout en respectant une restriction de conservation pour conserver une grande partie de la propriété environnante dans son état naturel. L'abordabilité était un objectif dès le départ, et le prix des maisons allait de 150 000 $ à 300 000 $.

En 1999, à la suite d'une étude de faisabilité de trois ans, Peter Roth a été choisi pour créer Elm Brook. Roth était le développeur idéal. Il a fondé la New Atlantic Development Corporation à Boston en 1994 avec un accent particulier sur le logement abordable. Sous sa direction, Elm Brook a réussi à résoudre un certain nombre de problèmes liés à l'abordabilité.

Premièrement, les maisons du projet ont été tarifées pour les familles dont les revenus se situaient entre 56 000 $ et 98 000 $. De plus, chaque maison a été vendue sous réserve d'une restriction d'acte qui oblige les propriétaires à vendre uniquement à des acheteurs qui se situent dans la même tranche de revenu. Le prix de revente ne doit pas dépasser ce qui serait abordable pour les familles gagnant des revenus comparables à ceux des propriétaires d'origine au moment de l'achat de la maison.

Ensuite, les acheteurs qualifiés ont été sélectionnés par le biais d'un processus public impliquant quatre réunions d'information auxquelles ont participé plus de 400 familles. Ces réunions ont abouti à une loterie pour déterminer les acheteurs. Sur les 12 maisons, quatre ont été vendues à des ménages minoritaires. Six des acheteurs étaient des enseignants (dont quatre qui travaillent dans les écoles publiques de Concord).

D'autres comprenaient une infirmière, un travailleur social et un informaticien. Le projet, qui repose sur une densité de logements plus élevée que celle traditionnelle de Concord, est entouré de prairies et de bois qui servent de tampon entre Elm Brook et ses voisins. Ce paysage sera préservé en tant qu'espace ouvert, profitant à la fois aux résidents d'Elm Brook et à leurs voisins.

Cela fait maintenant quatre ans que les maisons d'Elm Brook ont ​​été vendues et, dit Kramer, elles ont répondu à tous nos espoirs et attentes. Les valeurs des propriétés environnantes ont tenu bon.

Voir l'abordabilité d'une nouvelle manière
Fort du succès de sa première recherche sur l'abordabilité, le Center for Real Estate a organisé sa première conférence annuelle sur l'abordabilité du logement en mai dernier. Plus de 120 personnes, dont des planificateurs, des développeurs, des représentants du gouvernement local, des représentants d'associations à but non lucratif et des dirigeants de banques, étaient sur place pour en savoir plus sur deux autres projets de recherche HAI. Si les participants espéraient une autre perspective révolutionnaire, ils n'étaient pas déçus.

Le centre a dévoilé un prototype d'indice, le Rental Housing Affordability Index, qui suit la disponibilité de logements à bas prix dans le Grand Boston. L'indice attribue un score numérique à chaque ville en évaluant la disponibilité de logements abordables par rapport à d'autres critères tels que l'accès à l'emploi.

Les prêteurs de logements abordables peuvent utiliser cet indice comme guide pour cibler où les investissements apporteront le plus d'avantages à la région. Les développeurs peuvent l'utiliser pour déterminer où construire et préparer leurs boîtiers avant de planifier des tableaux. Les données peuvent également aider les décideurs, tels que le Massachusetts Department of Housing and Community Development, à évaluer les politiques régionales.

Reconnaissant la valeur d'avoir des logements abordables à proximité des emplois dans la région de Boston, MassHousing, une agence quasi-publique qui finance des projets de logements locatifs abordables, et la Federal Home Loan Bank de Boston ont financé cette recherche. Pollakowski dit que des indices basés sur d'autres tranches de revenu devraient être publiés dans les prochains mois.

Le fait d'avoir un indice d'abordabilité fondé sur l'accès à l'emploi peut entraîner une série de décisions différentes, explique Thomas R. Gleason, directeur exécutif de MassHousing. Plus d'informations sont nécessaires sur le logement sur ce marché, à la fois subventionné et non subventionné, pour prendre de bonnes décisions de prêt, dit-il.

Une autre étude présentée lors de la conférence de mai a analysé l'utilisation des terres dans la région de Boston entre 1997 et 2001. Lynn Fisher, professeure adjointe d'immobilier au Département d'études urbaines et de planification, et ses collègues ont étudié la taille des lots pour 34 000 nouvelles maisons individuelles. maisons individuelles construites à cette époque.

Leurs recherches ont montré que la taille médiane des lots était de près d'un acre, ce qui est inhabituellement grand par rapport aux normes historiques et nationales. Les implications sont claires. En limitant l'offre de terrains disponibles pour le développement, les plus grandes tailles de lots restreignent l'offre future de logements accessibles au travail dans toutes les gammes de prix, dit Fisher.

Fisher s'empresse de noter que les logements abordables peuvent être trouvés de diverses manières. Les gens du secteur immobilier ont tendance à être obsédés par les nouvelles constructions, dit-elle, mais il est important de se rappeler que la location est un moyen parfaitement légitime d'acheter un logement. De plus, les logements bon marché sont généralement des logements plus anciens. Il existe généralement un stock important de maisons anciennes et, par conséquent, la rénovation est un outil important pour augmenter l'abordabilité qui ne doit pas être négligé.

Au cours de cette année, l'initiative prévoit de produire un rapport sur la mesure dans laquelle les travailleurs tels que les infirmières, les enseignants, les policiers et les pompiers sont en mesure de se payer un logement dans les communautés qu'ils desservent. En fait, nous ne savons pas vraiment qui sont ces travailleurs, quel genre de revenus ils ont ville pour ville et ménage pour ménage, dit Fisher. On ne sait donc pas à quel point leur situation est grave.

Mais HAI apportera bientôt un peu de clarté. En examinant les données détaillées du recensement, un escadron d'étudiants diplômés a passé l'été dernier à créer un profil de ces travailleurs et de la répartition de leurs revenus dans les mêmes 161 villes couvertes par l'indice d'abordabilité du logement locatif. Comme toutes les recherches menées par HAI, elle illustre la volonté d'examiner le problème de l'abordabilité sous tous les angles et sous un nouveau jour. Cela a du sens, car, comme le personnel de HAI vous le dira, le problème de l'abordabilité est redéfini, tout le temps, par une multitude de facteurs.

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